胡志明東部基礎設施完善後，將帶動周邊地價迅速上漲
文/江山不動產 2022 年 5 月 18 日 星期三
胡志明市-國家將資金投入基礎設施項目或企業開發城市項目，其效果是使地價上漲 45-50%。
根據胡志明市發展研究所的一份報告，推高地價的因素有很多，其中除了規劃、通貨膨脹、短期投機之外，基礎設施的影響最大……土地規劃國家往往會導致地價上漲規劃區及周邊地區8-10%，本次地價漲幅在地價表中有所規定。
當國家將資金投入基礎設施項目或其他投資者開發城市項目時，地價上漲的影響高達45-50%。隨著基礎設施建設的推進，路橋周邊或城市項目周邊的地價將大幅波動。同時，投資於基礎設施的土地使用者可以將土地價格提高 20-25%。特別是通貨膨脹和投機對地價的影響高達15%，價格上漲幅度很大。
據當地的調查顯示，事實上，規劃和基礎設施這兩個因素多次推高地價，漲幅比胡志明市發展研究所報告的要強。在過去的十年裡，胡志明市東部地區的橋樑和道路、地鐵、高速公路和帶的建設如雨後春筍般湧現。
像守添市區一樣，受到規劃因素和基礎設施的影響，守添新區半島的地價不斷創新高。1996-2003 年，守添市民每平方米農地獲得 150,000-200,000 越南盾的補償，這是新城市規劃土地清理補償。當時，根據位置和路線，守添住宅用地的市場價格約為每平方米 2500 萬越南盾。
在守添進入基礎設施建設階段，吸引投資呼聲的那幾年，這個半島的地價飛漲。2015 年 9 月，在 CBRE 越南發布的一份關於守添新區的報告中，守添新區的平均土地價格記錄在每平方米 3,000 美元以上（相當於每平方米 6800 萬越南盾）。
2017年底，根據Gachvang Co., Ltd.發布的守添新區地價發展報告，該城區的最高地價達到每平方米近1.7億越南盾。不止於此，2018年第二季度，守添的地價峰值逼近每平方米2.1億越南盾。
至於最新的基礎設施里程碑，即 2022 年第二季度的守添 2 橋，該半島及鄰近地區的企業提供的土地市場價格已超過每平方米 3.5 億越南盾。
由於規劃和基礎設施投資的因素，胡志明市東部的土地價格出現波動的不僅僅是守添，這種現象幾乎發生在東部城市的所有地區。
胡志明市發展研究所Du Phuoc Tan博士表示，鑑於影響土地價格的因素很多，國家應根據市場情況採取土地補償價格，以確保人民的利益。考慮到國家對基礎設施的投資，影響土地價格的因素較多，譚先生建議在政府同意的情況下，允許在交通工程通過的情況下，在項目附近制定徵地擴建計劃。 獲得土地的大多數社區。
如果土地使用者因投資基礎設施而導致土地價格上漲，調控土地價格的解決方案是提前預徵土地使用費，並將支付時間分成幾期而不是一次徵收。對於通貨膨脹和投機的這組影響，應該徵收房地產稅以部分緩和這些影響。
Du Phuoc Tan博士表示，目前全國土地收入來源不可持續且不均衡。土地劃撥和租賃收入佔比83%，包括土地使用費、土地和水面租金。同時，土地使用權轉讓收入佔總收入的16%，包括：土地登記費及其他費用、土地使用權轉讓企業所得稅、土地使用權轉讓個人所得稅。允許。土地使用收入僅佔1%左右，包括農業和非農業用地稅。
國家需要對現行一次性土地使用費的計算方式進行重新審視，因為投資企業在第一時間就要面臨很大的資金壓力，更何況隨著時間的推移，這筆收入會減少。如果土地租賃的執行進度主要是按照土地使用目的按年支付的形式，可以保證穩定的收入來源，避免國家預算的損失。
調整非農用地稅和土地使用權轉讓稅，需要對非農用地的年稅率進行審查，稅率較低（0.03%），其他國家徵收應納稅所得額。1-1.5%年。按照國家土地價目表按房地產價值計算的2%的土地使用權轉讓稅仍然偏低，需要從申報交易價值的角度額外考慮，包括考慮增稅能力。此外，譚先生表示，從長遠來看，國家需要考慮開徵房地產稅，以有助於調節快速上漲的地價。
胡志明市房地產協會（HoREA）主席Le Hoang Chau也承認，目前的地價波動受多方面原因影響：基礎設施繁榮、規劃公佈、新項目形成、城市點綴、土地炒作。
尤其是基礎設施、城市規劃和裝飾等因素，往往會造成地租（地價上漲）的巨大差異。他建議，國家應該對被收回土地的人實行公平補償和以市場價格清算的政策。
目前，越南的業主無需繳納住宅物業稅，只需繳納非農用地使用稅，其中住宅用地的稅率在地價表的0.03%以內。這種稅賦很低，無法調節市場，因此需要對稅種進行更適當的調整。
但是，過去的一次性土地使用費相當高，約占公寓價值的10%、聯排別墅（與土地相連的房屋）價值的30%左右和價格的50%的公寓、豪宅。因此，周先生表示，如果要對房地產徵稅以規範房地產市場，就必須將土地使用稅降低到一個較低的水平，以避免稅收重疊。
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